Grunderwerbsteuer bei Baugruppen

Grundsätzlich gilt:

Wird ein Grundstück unbebaut gekauft, so fällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Wert des unbebauten Grundstücks an. Etwas anderes gilt, wenn sich Immobilienerwerber entscheiden, ein Grundstück mit einem fertigen Gebäude zu erwerben. In diesem Fall wird die Grund- erwerbssteuer nicht nur auf den Grundstückspreis, sondern auch auf den Hauspreis erhoben. Das gleiche gilt, wenn eine Bauträgerbindung besteht. Auch in diesem Fall wird die Grunderwerbssteuer so berechnet, als ob das Grundstück bereits bebaut ist.

Lesen Sie hierzu die komplette Ausführung der Architektenkammer Baden-Württemberg:

Merkblatt997-Grunderwerbssteuer-Baugruppen

Das Fazit:

Die Entscheidungen der Finanzgerichte über das Vorliegen eines einheitlichen Leistungs- gegenstandes beziehen sich auf Geschehensabläufe, bei denen Bauunternehmer/Bauträger beteiligt waren. Eine Entscheidung, die eine durch Architekten initiierte Bauherren- gemeinschaft zum Gegenstand hat, liegt nicht vor. Den von der finanzgerichtlichen Recht- sprechung entwickelten Grundsätzen lagen ausschließlich Fälle des Erwerbs eines unbe- bauten Grundstücks und der Erbringung von Bauleistungen (Erstellung eines Gebäudes) zugrunde. Da der freie Architekt keine Bauleistungen erbringt, sind die bisher entschiedenen Fallkonstellationen mit denen der Baugruppen nicht vergleichbar.

Ein wesentlicher Unterschied zu den „Bauträgerfällen“ ist bei den Baugruppen darin zu sehen, dass der Grundstückserwerber gerade nicht an ein bestimmtes Bauunter- nehmen/Handwerker, der das Gebäude errichtet soll, gebunden ist. Gegenstand des Erwerbs- vorgangs ist dann das bebaute Grundstück, wenn erworben wird

  1. a.)  ein bebautes Grundstück
  2. b.)  ein unbebautes Grundstück mit Bauträgerbindung in einem einheitlichen notariellen Vertrag
  3. c.)  ein unbebautes Grundstück mit (faktischer) Bauträgerbindung in verschiedenen Verträgen: die Verträge „stehen und fallen“ miteinander.

Hierzu passt nicht der Grundstückserwerb mit Bebauungsvorgabe, aber ohne Bindung an ausführende Unternehmen.

Verträge mit den bauausführenden Unternehmen oder der Bauerrichtungsvertrag sind nicht mit dem Architektenvertrag gleichzusetzen. Der Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags erhöht den Wert des unbebauten Grundstücks, der Architektenvertrag nicht. Aus diesem Grunde besteht auch kein einheitliches „Vertragswerk“ zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Architektenvertrag sondern nur zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Errichtungsvertrag.

Der eine Baugruppe betreuende Architekt sollte jedoch bei Kontaktanbahnung der Inter- essenten darauf achten, nicht ein einheitliches Angebot, (Grundstück und Gebäude) abzugeben. Der Architekt sollte ferner nicht als Bevollmächtigter der Bauherren die Werkverträge mit den Bauunternehmern/Handwerkern abschließen. Er kann zwar die Architektenleistungen der Leistungsphase 6 und 7 erbringen, sollte aber das Auftreten als Vertreter des Bauherren bei Vertragsabschluss vermeiden. Anderenfalls könnte die irreführende Auffassung entstehen, der Architekt habe die Bauerrichtungsverträge maßgeblich beeinflusst.

Unschädlich ist es, wenn der Architekt Bebauungsvorschläge z. B. initiiert von der Veräußererseite (bspw. eine Kommune) macht, sofern die Bauherren bei der Bauerrichtung in der Wahl der Handwerker bzw. Bauunternehmer frei sind. Der objektive, sachliche Zusammenhang auf der Veräußererseite durch eine Bindung an ein bestimmtes Bebauungskonzept reicht für die Grundsteuerveranlagung des Grundstücks in bebauten Zustand nicht aus.

 

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